Umowa na piękne oczy
Treść
Brak należytej ochrony prawnej klientów firm deweloperskich sprawia, że niejeden niedoszły właściciel mieszkania bywa puszczony z torbami. Doświadczyli tego na własnej skórze mieszkańcy Olsztyna, Wejherowa i innych zakątków kraju, którzy na własne lokum przeznaczyli oszczędności życia. Niestety, nasze prawo nie chroni nabywców mieszkań przed nieuczciwymi działaniami deweloperów. Aby to zmienić, z inicjatywą ustawodawczą na rzecz wprowadzenia w Polsce "umowy deweloperskiej" wystąpi poseł Lidia Staroń.
"Okazja! Mieszkanie za pół ceny" - tak przed dziesięcioma laty reklamował się olsztyński deweloper. Oferta, którą przedstawiał klientom, była bardzo korzystna. Klient wpłacał połowę ceny mieszkania oraz zapłatę za grunt i na 10 lat zawierał umowę najmu. Cena metra kwadratowego mieszkania ustalona została na 1600 zł, tj. na poziomie ówczesnej ceny rynkowej. Umowa przewidywała, że po upływie najmu nabywca zapłaci pozostałą sumę, po czym nastąpi przeniesienie na niego własności mieszkania. Pozostała kwota spłaty składać się miała z pierwotnej ceny metra kwadratowego powiększonej o współczynnik wzrostu cen materiałów budowlanych, publikowany przez GUS.
Na powierzenie deweloperowi swoich oszczędności na powyższych warunkach zdecydowało się kilkadziesiąt olsztyńskich rodzin. Nabywcy otrzymali mieszkania w tzw. stanie deweloperskim, czyli surowym, bez armatury, podłóg etc., zawarli umowy najmu za niewielki czynsz, wykończyli lokale na własny koszt i zaczęli odkładać pieniądze na spłatę pozostałej części ceny, traktując mieszkania jak własne, tj. ponosząc wszelkie ciężary związane z utrzymaniem, remontami, naprawami oraz dodatkowymi inwestycjami.
Deweloper nieprzypadkowo przyjął taką właśnie konstrukcję umowy: dziesięcioletnie wynajmowanie lokali było w owym czasie warunkiem skorzystania z tzw. dużej ulgi podatkowej dla budujących mieszkania na wynajem. Dzięki temu koszt wybudowania mieszkań deweloper faktycznie przerzucił w całości na najemców i państwo. Umowa była zatem obustronnie korzystna. Deweloper zarabiał na inwestycji tyle, ile darowało mu państwo w formie ulgi. Najemcy wyliczyli, że na 10 mieszkaniach to ok. 700 tys. zł brutto.
Umowa w kąt
Kiedy jednak po dziesięciu latach pierwsi najemcy wystąpili w grudniu ub.r. o przeniesienie własności po umówionej cenie - deweloper zmienił zdanie. Zażądał dopłaty wielokrotnie wyższej, niż wynikało to z zawartej umowy. - To był szok! Deweloper zagroził, że jeśli nie przyjmiemy jego warunków, od stycznia podniesie nam wielokrotnie czynsz. Grozi nam wylądowanie na bruku - mówi Marek Kaźmierski. Kaźmierscy są rodziną z dziećmi. Latami odejmowali sobie od ust, by uzbierać pieniądze na dopłatę i otrzymać na własność mieszkanie, w które 10 lat temu zainwestowali 45 tys. zł - oszczędności życia. Dziś deweloper utrzymuje, że te pieniądze to tylko "zadatek", a nie - jak stoi w umowie - połowa ceny mieszkania.
Waloryzacja ceny metra kwadratowego mieszkania według GUS-owskiego wskaźnika wzrostu cen materiałów budowlanych pozwala wyliczyć dopłatę na 2400 zł za metr kwadratowy. Tyle zgodnie z umową są gotowi zapłacić niedoszli właściciele.
Dlaczego dopłata wzrosła? Otóż deweloper zmienił jednostronnie warunki i zażądał dopłaty wyliczonej na podstawie ceny rynkowej obowiązującej w dniu dzisiejszym za wykończone i gotowe do zamieszkania lokale. Co więcej, chce on przeliczyć po swojej nowej cenie całe mieszkanie, a następnie odjąć to, co najemcy wpłacili 10 lat temu, bez jakiejkolwiek waloryzacji ich wkładu. Resztę niedoszli właściciele mieliby dopłacić. Przy zastosowaniu takiej metody liczenia 50-metrowe mieszkanie, które warte było 10 lat temu ok. 80 tys. zł, dziś uzyskuje cenę ponad 220 tysięcy. Dopłata zaś zamiast 60 tys. zł ma wynieść ponad 180 tys. złotych. - Deweloper przyjął sobie własny wskaźnik waloryzacji i podnosi cenę co kwartał. Najpierw chciał 4300 zł za metr kw., potem 4500, jutro znów pewnie podniesie - mówi Agnieszka Pęcak, która też dała się naciągnąć nierzetelnemu przedsiębiorcy. - I jeszcze twierdzi, że to jego dobra wola, bo mieszkania w Olsztynie są po 5600 zł za metr kwadratowy... Może i są, ale wykończone, my zaś dostaliśmy goły beton i daliśmy mu pieniądze na inwestycję - dodaje.
- Chcemy zapłacić cenę zgodną z umową - zapewnia Kaźmierski. Przyznaje, że dużym utrudnieniem jest fakt, iż umowa z deweloperem nie została zawarta w formie aktu notarialnego. - Nasze wpłaty wraz z ulgą budowlaną pokrywały w tamtym okresie pełne koszty wybudowania mieszkań. Prawda jest taka, że to najemcy i państwo wybudowali te mieszkania. Gdyby wtedy był dostęp do indywidualnych kredytów na budowę, ludzie budowaliby sami - dorzuca niedoszły właściciel.
Deweloper Urszula Wielechowska unika prasy. Nasze wielokrotne próby nawiązania kontaktu spełzły na niczym.
- Czeka nas wojna sądowa - mówi mecenas Lech Obara, pełnomocnik pokrzywdzonych. - Sąd Najwyższy, do którego dotarły sprawy innych ofiar deweloperów, przyznał rację pokrzywdzonym. Nie przyznał im jednak prawa do przyrzeczonego mieszkania, lecz do odszkodowania równoważnego jego aktualnej rynkowej wartości - wyjaśnia prawnik.
Deweloper występujący w opisywanej sprawie zapowiada od nowego roku podwyżki czynszu za "bezumowne korzystanie" z lokali. Pokrzywdzeni - zdaniem mecenasa Obary - nie zapłacą tych pieniędzy i kolejna sprawa może trafić do sądu. Chyba że któraś ze stron złamie się psychicznie. Lokatorzy - właściciele in spe - liczą na to, że wcześniej ustąpi deweloper.
Zlikwidować lukę w prawie
- Ten deweloperski "patent" mógłby zabezpieczyć obydwie strony, o ile chciałyby uczciwie wywiązać się z umowy - mówi poseł Lidia Staroń, do której pokrzywdzeni zwrócili się o interwencję poselską. - Niestety, nasze prawo nie chroni nabywców mieszkań przed nieuczciwymi działaniami deweloperów - zauważa. A powinno chronić ich w szczególny sposób, ponieważ przy tego rodzaju umowach w grę wchodzą materialne podstawy bytu - dach nad głową i oszczędności całego życia. Nabywca mieszkania najczęściej zobowiązuje się w umowie do zapłaty deweloperowi całej kwoty jeszcze przed ukończeniem budowy i przeniesieniem na klienta własności nieruchomości.
- Nabywca ponosi w ten sposób zwiększone ryzyko. Jest ono tym większe, że nie ma wymogu zawierania takich umów w formie notarialnej. Najczęściej stosowana jest zwykła forma pisemna - wyjaśnia poseł Staroń. Przywołuje jako przykład sytuację, do jakiej doszło w Wejherowie. - W trakcie budowy domów, a jeszcze przed przeniesieniem własności na nabywców, księgi wieczyste nieruchomości zostały obciążone hipotekami przymusowymi na rzecz wierzycieli dewelopera w wysokości przekraczającej wartość nieruchomości. Tymczasem nabywcy wpłacili wcześniej deweloperowi pełną cenę za wybudowanie domów... - relacjonuje. Problem, jak podkreśla, nabiera szczególnego znaczenia właśnie obecnie, gdy kondycja finansowa wielu deweloperów bardzo się pogorszyła. W razie upadłości przedsiębiorcy własność budowanych domów przechodzi na wierzycieli hipotecznych, a kontrahentom umowy deweloperskiej pozostają wyłącznie roszczenia, traktowane w postępowaniu upadłościowym na równi z wierzytelnościami firm budowlanych dostarczających materiały i usługi. Postępowania upadłościowe trwają latami, szanse na odzyskanie wpłaconych pieniędzy są nikłe, a jednocześnie ludzie muszą spłacać bankom kredyty zaciągnięte na mieszkanie, którego nie otrzymali.
- Należy jak najszybciej wprowadzić do przepisów "umowę deweloperską", która określi prawa i obowiązki stron oraz zakres odpowiedzialności, a tym samym będzie skutecznie bronić praw klientów - uważa poseł Staroń. Posłanka proponuje też, aby tymczasowo wprowadzić dla deweloperów obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej na wzór innych grup zawodowych. Jego powszechność powinna zminimalizować wpływ na koszty budowy mieszkań. Być może warto zastanowić się także nad obowiązkiem utworzenia rachunku powierniczego. Staroń wystosowała w tej sprawie interpelację do marszałka Sejmu. Zapowiada też wystąpienie z inicjatywą ustawodawczą.
Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, gdzie relacja między deweloperem i jego klientem nie jest uregulowana odrębnymi przepisami. We Francji deweloper może finansować inwestycję pieniędzmi klientów dopiero po przeniesieniu na nich współwłasności gruntu. W Niemczech deweloper może przyjmować od klientów tylko zaliczki, wpłacane na rachunek powierniczy w miarę postępu budowy. W Szwecji i Danii deweloper buduje "za swoje", zaś pieniądze klientów wpływają do depozytu, przy czym przepisy gwarantują im zarówno moment przeniesienia własności, jak i ustaloną w umowie cenę.
Małgorzata Goss
Nasz Dziennik 2010-09-15
Autor: jc