Przejdź do treści
Przejdź do stopki

Rynek pierwotny kurczy się w zawrotnym tempie

Treść

Sytuacja na rynku nieruchomości powoli zaczyna zmieniać się na lepsze, choć ten trend może przyhamować brak nowych inwestycji. Na dodatek zanosi się na koniec programu "Rodzina na swoim". Obecnie, jeśli chcemy kupić duże mieszkanie, ponad 70-metrowe, lepiej nie decydować się na kredyt w złotych z dopłatą. Kredyt we frankach szwajcarskich na takie mieszkanie w całym okresie kredytowania to oszczędność nawet 100 tys. złotych. Jeszcze lepsze symptomy napływają z rynku wtórnego - w ostatnich miesiącach, porównując rok do roku, nastąpił znaczący wzrost liczby zawieranych transakcji.
Wprawdzie analitycy portalu krn.pl nie pokusili się o stwierdzenie, że sygnały płynące z biur nieruchomości świadczą o odwróceniu trendu spadkowego i że nadciąga hossa, ale odnotowali pozytywne oznaki na rynku. Porównano średnie ceny ofert z II i III kwartału w największych aglomeracjach. Okazuje się, że w III kwartale odnotowano prawie wszędzie wzrost cen nieruchomości (w Gdańsku, Katowicach, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu). Najbardziej zdrożały mieszkania w Gdańsku, gdzie cena metra kwadratowego wzrosła o 5,9 procent. Jedynym miastem, gdzie sytuacja była zupełnie inna, okazał się Kraków - odnotowano prawie 2-procentowy spadek. Według ekspertów portalu krn.pl, wzrosty cen mogą wynikać z dużego zainteresowania programem "Rodzina na swoim". Wystarczyło trochę zmian i preferencyjny program okazał się dobrą alternatywą dla kredytów zaciąganych w złotych. Ci, których dotychczas nie stać było na zakup własnego mieszkania, mogli teraz zrealizować swoje plany.
Dalej poszli eksperci z firmy REAS. W ich opinii, analiza rynku mieszkaniowego po III kwartale 2009 roku pozwala stwierdzić, że mamy do czynienia z jednej strony z trwającą wciąż stabilizacją cen, a z drugiej - ze zjawiskiem ograniczania wprowadzonych nowych inwestycji. Spadek oferty obserwowany jest od IV kwartału 2008 roku. Analitycy REAS podkreślają, że w III kwartale 2009 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,3 tys. nowych mieszkań, czyli o ok. 400 mniej niż kwartał wcześniej. Okazuje się, że na rynku pierwotnym jest coraz mniej nowych mieszkań, a ponadto zaczynają dominować oferty z bliskim terminem oddania lokalu do użytku. W trzech kwartałach 2009 r. w największych aglomeracjach sprzedano o 30 proc. mniej mieszkań niż w tym samym okresie minionego roku.
Jak wynika z analizy firmy REAS, sprzedaż w III kwartale bieżącego roku była mniejsza niż w II kwartale. Tylko w Łodzi liczba mieszkań sprzedanych w III kwartale 2009 r. była znacząco wyższa niż ta odnotowana w II kwartale 2009 r., przy czym ten znaczący wzrost dotyczy w rzeczywistości około 70 mieszkań. Inna sytuacja była w Warszawie, gdzie pomimo okresu wakacyjnego sprzedaż utrzymała się na poziomie z II kwartału, co może być odczuwane przez deweloperów jako poprawa koniunktury. Ponadto na wszystkich monitorowanych przez reas rynkach zaobserwowano dostosowywanie przez deweloperów poziomu cen oferowanych mieszkań do wymogów programu "Rodzina na swoim". Podsumowując trzy kwartały, stwierdzono ponadto, że zmalała znacząco liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży - w analogicznym okresie 2008 r. była ona niemal trzykrotnie wyższa. Eksperci doszli do wniosku, że dopóki banki nie zmienią swojej polityki finansowania inwestycji mieszkaniowych, nadal będziemy obserwować ograniczenie liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, a w konsekwencji dalszy spadek wielkości oferty.
Dziury w ziemi nie kupisz
Bardzo rygorystyczne podejście banków sprawia, że łatwiej jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania z rynku wtórnego niż pierwotnego. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, to niektóre banki przygotowały listy deweloperów, których klientom chętniej przyznają kredyty. W przypadku gdy chcemy kupić mieszkanie od dewelopera spoza listy, bank ma bardziej rygorystyczne żądania. Oczywiście wszystko po to, aby uchronić kredytobiorców. Część banków, która nie ma listy przedsiębiorców, chce, aby inwestycja była ukończona w minimum 50 procentach. Jednak są i takie banki, które wymagają, żeby deweloper miał formę prawną spółki z o.o. lub akcyjnej, był notowany na GPW, a nawet żeby nieruchomość była zlokalizowana w jednej z preferowanych gmin. Pojawiają się także żądania, żeby nieruchomość była w stanie surowym. Jeden z banków jest aż tak ostrożny, że domaga się dostarczenia pozwolenia na użytkowanie lokalu...
W ramach programu "Rodzina na swoim" udzielono w bieżącym roku ponad 25,4 tys. kredytów na kwotę ponad 4 mld 377 mln złotych. Od początku funkcjonowania programu (styczeń 2007 r.) przyznano już ponad 35,6 tys. kredytów na łączną kwotę przekraczającą 5 mld 665 mln złotych. W 2009 r. w zarządzanym przez BGK Funduszu Dopłat znalazło się 80 mln zł na dopłaty w ramach tego programu. Po dodatkowym zasileniu Funduszu przez Ministerstwo Infrastruktury kwota ta ma wynieść 108 mln złotych. Od początku roku do końca października wypłacono z niego około 55 mln złotych.
Jednak nie zawsze "Rodzina na swoim" jest opłacalna. Z raportu Expandera wynika, że przy zakupie ponad 70-metrowego mieszkania i kredycie we frankach szwajcarskich okazuje się, iż w całym okresie kredytowania możemy zapłacić nawet 100 tys. zł mniej, niż biorąc kredyt z dopłatą. Z prostego powodu: dopłata do kredytu dotyczy bowiem tylko 50 m kw. kupowanego mieszkania. Maksymalna wielkość mieszkania, które można kupić z dopłatą, to 75 m kw., a więc przy większych lokalach, kiedy weźmie się kredyt z dopłatą, oszczędności są mniejsze, a czasem ich w ogóle nie ma. Okazuje się, że w przypadku największych mieszkań alternatywne finansowanie kredytem walutowym, przy obecnym kursie, w pierwszym okresie podnosi ratę tylko o kilka procent w stosunku do kredytu z dopłatą. Chodzi o pierwsze osiem lat, kiedy kredytobiorca korzysta z dopłat.
Koniec dopłat?
Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje nowy program, który zastąpiłby "Rodzinę na swoim" już w przyszłym roku. Resort chciałby zachęcić inwestorów do budowy mieszkań na wynajem, które wynajmujący mógłby wykupić w ciągu dziesięciu lat. Zakłada się, że przy podpisywaniu umowy na wynajem trzeba by wpłacić co najmniej 30 procent ceny w formie zaliczki. Reszta byłaby spłacana przez dziesięć lat. Zdaniem resortu, z programu mogliby skorzystać ludzie, którzy nie mają dziś zdolności kredytowej, ale mają pieniądze na 30-procentową zaliczkę i comiesięczne spłaty.
RP
"Nasz Dziennik" 2009-11-20

Autor: wa