Podwyżki czynszów prawem człowieka

Treść

Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu podważył obowiązujące w naszym kraju przepisy ograniczające podwyżki czynszu za mieszkania. Czy oznacza to, że Sejm będzie musiał w ciągu najbliższych sześciu miesięcy uwolnić czynsze? Na nasze pisemne zapytanie MSZ odpowiedziało, iż "na razie nie chce komentować tej sprawy".
Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu w wydanym we wtorek orzeczeniu stwierdził, że przepisy polskiej ustawy o ochronie lokatorów - w zakresie, w jakim ograniczają podwyżki czynszu - są niezgodne z Konwencją Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Polska, zdaniem Trybunału, naruszyła Konwencję w zakresie poszanowania prawa własności, ponieważ art. 1 Protokołu I do Konwencji mówi, że "każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych w ustawie oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego". Orzeczenie zapadło jednogłośnie.
Sprawa trafiła do Strasburga w wyniku skargi Marii Hutten-Czapskiej, obywatelki francuskiej polskiego pochodzenia, właścicielki willi w Gdańsku, którą po wojnie decyzją administracyjną zajęto pod kwaterunek. Obecnie mieszkają w niej cztery rodziny. Hutten-Czapska zarzuciła polskim władzom, że w wyniku stanowionych w naszym państwie przepisów nie może ona korzystać swobodnie ze swojej własności, tj. nie może czerpać zysków z wynajmowania mieszkań ani też usunąć lokatorów. Pobierany przez nią czynsz nie pokrywa nawet bieżącej eksploatacji budynku - utrzymywała skarżąca.
Czynsze regulowane wprowadzone zostały do polskiego prawa w 1994 r. na mocy ustawy o ochronie lokatorów i miały obowiązywać przez 10 lat, do 2004 r. Argumentem na rzecz ograniczenia opłat za mieszkania była konieczność czasowej ochrony praw najemców w okresie tzw. transformacji. Problem lokatorów tzw. mieszkań kwaterunkowych, odziedziczony po PRL, zamiast załatwienia, odsunięto w ten sposób o kilka lat.
W miarę jak na drodze sądowej postępował proces zwrotu byłym właścicielom i ich spadkobiercom mienia, przejętego przez władze PRL, czynsze regulowane napotykały na coraz silniejszy sprzeciw właścicieli kamienic.
Lata biegły, władze milczały, polskie rodziny w miarę tzw. transformacji zamiast poprawiać życiowy standard, ulegały przyspieszonej pauperyzacji, a tymczasem data uwolnienia czynszów zbliżała się szybkim krokiem.
Jesienią ubiegłego roku problem stał się na tyle palący, że wreszcie zajął się nim Sejm. W listopadzie posłowie na wniosek rządu Belki znowelizowali ustawę o ochronie lokatorów, uwalniając czynsze, z zastrzeżeniem, że właściciel budynku musi każdą podwyżkę uzasadnić. Lokatorzy mogliby dochodzić swoich praw w sądzie powszechnym.
Ustawa trafiła następnie do Senatu, gdzie wprowadzono poprawkę, że właściciele, którzy już teraz pobierają czynsz większy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, mogą go podwyższać tylko o 10 proc. rocznie. Pozostali właściciele kamienic mogliby go podnosić bez ograniczeń. Przypomnijmy, że rząd Belki od początku popierał pełne uwolnienie czynszów, a po uchwaleniu ustawy jeden z jego przedstawicieli publicznie zachęcał właścicieli kamienic, którzy pobierają niskie czynsze, aby podnieśli je najwyżej jak mogą, co wywołało poruszenie wśród lokatorów.
W odpowiedzi na to w grudniu 2004 r., tuż przed świętami, Sejm dokonał kolejnej nowelizacji ustawy i tym razem objął ograniczeniem podwyżek także czynsze niższe niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, stanowiąc, że nie mogą one wzrosnąć więcej niż o owe
3 proc. plus 10 proc. rocznie. I w takim właśnie kształcie 1 stycznia 2005 r. ustawa weszła w życie.
Trybunał w swoim orzeczeniu uznał, że obowiązujące w polskim prawie ograniczenia podwyżek czynszów uniemożliwiają właścicielom kamienic pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości i nakazał Polsce zmianę przepisów. W orzeczeniu nakazał Polsce w ciągu pół roku rozwiązać problem niezgodnych z Konwencją przepisów. Eksperci ostrzegają, że ten precedensowy wyrok może skłonić innych właścicieli kamienic do wnoszenia skarg w Strasburgu, a roszczenia odszkodowawcze z tego tytułu szacują nawet na 14 mld zł. Obecnie w Trybunale czeka na rozpatrzenie siedem skarg. Z drugiej strony - niekontrolowane podwyżki czynszów mogą dotknąć ok. 600 tys. lokatorów w całej Polsce, zamieszkałych w prywatnych budynkach.
Małgorzata Goss



Orzeczenie Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu komentuje poseł Jerzy Polaczek (PiS), przewodniczący komisji, która pracowała nad ustawą o ochronie praw lokatorów:
Wstępna ocena wyroku Trybunału, która sprowadza się do stwierdzenia, że Polska musi uwolnić czynsze, idzie moim zdaniem zbyt daleko. To wcale nie jest przesądzone. Orzeczenie powinno być przedmiotem pogłębionej analizy prawnej. Nie tylko w Polsce, ale i w innych krajach Unii gospodarka mieszkaniowa podlega szczególnym przepisom, a właściciele kamienic nie korzystają z pełnej dowolności w regulowaniu czynszów. Z pewnością czynsz musi pokrywać koszty eksploatacji, ale zysk z wynajmu powinien być kontrolowany pod kątem tego, czy jest to zysk godziwy czy też nie. Trzy procent wartości odtworzeniowej, które obecnie ma prawo pobierać właściciel, jest kwotą wystarczającą nie tylko na pokrycie kosztów eksploatacyjnych, ale również na remonty i modernizację. Stawki czynszowe, kształtujące się na poziomie 7-11 zł za m kw., są - jak na polskie warunki - bardzo wysokie. Ocena, jakoby w Polsce zmiany wysokości czynszu były zablokowane, jest nieuprawniona. Poza tym od 1 stycznia br. nowe umowy najmu mogą być zawierane w sposób całkowicie wolny.
not. MaG

"Nasz Dziennik" 2005-02-25

Autor: ab